서울과 수도권 전역에서 외국인의 주택 거래 규제가 본격적으로 강화됩니다. 국토교통부는 외국인 토지거래허가제를 확대 적용해, 수도권 지역에서 외국인이 주택을 구입할 경우 반드시 일정 기간 실제로 거주해야 한다는 조건을 내걸었습니다. 이는 외국인 자본이 투기 목적으로 국내 부동산 시장에 유입되는 것을 차단하고, 주거 안정을 강화하기 위한 강력한 대책입니다. 아래 글에서 외국인 토지거래허가제 시행, 수도권 실거주 의무 2년 내용 알아보겠습니다.
외국인 토지거래허가제 시행 배경
최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 매입은 꾸준히 증가해왔습니다.
국토부 집계에 따르면 외국인의 주택 거래는 2022년 4,568건에서 2023년 6,363건, 2024년에는 7,296건으로 급격히 늘어났습니다.
올해 7월까지도 이미 4,431건을 기록하며 가파른 상승세를 보였습니다.
국적별로는 중국인이 73%로 압도적으로 많았고, 미국인이 14%를 차지했습니다. 주택 유형으로는 아파트가 59%, 다세대 주택이 33%로 나타났습니다.
이처럼 외국인의 매입 비중이 커지면서 시장 불안 요인으로 지적됐고, 특히 초고가 현금거래가 사회적 논란을 불러왔습니다.
예컨대 25세 외국인이 예금만으로 75억 원 상당의 단독주택을 구입하거나, 180억 원에 달하는 용산 아파트를 전액 현금으로 매입한 사례가 대표적입니다.
이러한 거래는 해외 자금이 직접 유입돼 집값 상승 요인으로 작용한다는 우려를 키웠습니다.
허가구역 지정 및 적용 범위
이에 따라 정부는 오는 8월 26일부터 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
지정 기간은 2026년 8월 25일까지 1년간 유지되며, 상황에 따라 연장이 검토됩니다.
허가구역에서 외국인이 주택을 구입하려면 반드시 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 대부분의 주택 유형이 허가 대상이며, 주거지역 내 6㎡ 이상의 토지를 거래할 때도 예외 없이 허가가 필요합니다.
기존에는 군사시설보호구역, 국경 지역 도서 등에만 제한이 있었으나, 이번에는 수도권 전역으로 규제가 확대된 것이 특징입니다.
수도권 실거주 의무 기간 2년
허가를 통해 주택을 취득한 외국인은 반드시 일정 조건을 충족해야 합니다.
취득 후 4개월 이내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주가 의무입니다.
만약 이를 지키지 않으면 지자체에서 이행명령을 내리고, 불이행 시 토지 취득가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다.
단순히 투자 목적으로 구입한 뒤 빈집으로 두거나 임대를 놓는 방식은 더 이상 허용되지 않는 것입니다.
자금 출처 검증 강화
정부는 자금 출처에 대한 관리도 대폭 강화했습니다.
외국인은 주택 매입 시 자금조달계획서와 증빙자료를 반드시 제출해야 하며, 해외 자금의 출처와 비자 유형까지 신고해야 합니다.
불법 해외자금이 반입된 것으로 확인될 경우 금융정보분석원(FIU)과 국세청에 통보되고, 해외 당국에도 공유될 수 있습니다.
이는 자금 세탁이나 불법 거래를 원천적으로 차단하기 위한 장치입니다.
시장 안정 효과 기대
국토교통부는 이번 대책을 통해 외국인의 투기성 거래를 근본적으로 차단하고 국민 주거 안정을 강화하겠다는 입장입니다.
이상경 국토부 제1차관은 “이번 조치는 외국인의 투기성 주택거래를 근본적으로 차단해 시장 교란 행위를 막고, 국민의 주거복지 안정화에 기여할 것”이라고 강조했습니다.
앞서 경기도는 이미 2020년 도내 23개 시군 전역을 외국인 및 법인 토지거래허가구역으로 지정한 경험이 있습니다.
당시에도 외국인과 법인은 주택을 포함한 토지를 구입할 때 반드시 허가를 받도록 했고, 이후 1년 6개월간 연장 시행된 바 있습니다.
이번 수도권 전역 확대 조치는 이러한 선례를 토대로 한 강화된 조치라 볼 수 있습니다.
마무리
결국 앞으로는 외국인이 서울과 수도권에서 주택을 구입하려면 단순한 투자나 투기 목적은 사실상 불가능해집니다.
실거주 조건과 자금 출처 검증이 강화되면서 외국인의 무분별한 주택 매입은 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
이는 국내 주택 시장 안정과 내국인의 주거권 보장을 위해 필요한 조치로 평가됩니다.
정부는 이번 정책을 시작으로 외국인의 부동산 거래가 시장 교란 요인이 되지 않도록 지속적인 점검과 제도 보완을 이어가겠다고 밝혔습니다.